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深圳商品房预售资金或由银行监管改为政府监管,透出什么信号?


深圳市人大常委会办公厅近日对《关于暂时停止适用〈深圳经济特区房地产转让条例〉有关规定的决定(草案)》公开征求意见,表明深圳市预售资金监管正从过去的金融机构监管向行政监管转变,这是落实住房城乡建设部等三部门《关于规范商品房预售资金监管的意见》,将预售资金监管统一到行政监管模式的具体体现。


就全国而言,商品房预售资金监管分为行政监管和金融机构监管两种模式行政监管要求政府与商业银行、房地产开发企业签订监管协议,由政府对预售资金的使用进行审核、监管,广州、武汉等城市采用此模式。金融机构监管则要求商业银行与房地产开发企业签订监管协议,由商业银行对预售资金的使用进行全流程监督,北京、上海、深圳、杭州等城市曾采用该模式。2022年1月26日,住房城乡建设部、人民银行、银保监会等三部门联合印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》,明确全国统一实行预售资金行政监管模式。


深圳市于1993年出台的《深圳经济特区房地产转让条例》,确立了商品房预售资金金融机构监管模式。目前,为依法依规推进预售款监管模式改革、确保依法行政,需对《转让条例》相关条款进行修订或者暂停适用。考虑到修订历时较久,此次深圳暂停适用《转让条例》有关规定,可以理解为深圳将在预售资金行政监管模式运行一段时间后,再根据实际情况适时启动《转让条例》的修订工作


行政监管相对于金融机构监管而言,签订监管协议的主体多了政府一方,有助于进一步压实政府在商品房预售资金监管中的责任对于购房者而言,他们交给房地产开发企业的商品房预售资金,在监管协议中有政府这一方,或可视为多了一重保险,有助于让购房者更安心。


过去20年,商品房预售制度推动了我国房地产市场快速发展商品房预售资金通常是指商品房预售时购房人按照预售合同约定支付的全部房价款,包括定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款。商品房预售资金是房地产开发企业和房地产项目建设的重要资金来源。但是,由于房地产开发高周转模式普遍盛行,以及商品房预售资金监管在一定程度上的不到位,出现了预售资金被挪用等现象,这也致使了很多房地产开发企业资金链吃紧,甚至部分项目出现了“烂尾”。

为避免更多房地产开发项目出现“烂尾”,千方百计推进“保交楼”,全国多城市加大商品房预售资金监管力度今年年初住建部等三部门《意见》的出台,加强了对各地预售资金监管的指导,使得全国范围有了统一的规范,有助于进一步促进商品房预售资金监管的统一化、规范化、标准化,更好维护购房者权益,促进房地产市场平稳健康发展。当然,商品房预售资金监管也应该坚持“管好不管死”。在严格确保商品房预售资金安全,保证项目按时交付的基础上,化解房企流动性风险。




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